Vous achetez dans un immeuble neuf en cours de construction pour vous loger ou investir ?
Lors de la signature de l’acte, vous achèterez un bien qui n’existe pas encore !
Que se passe-t-il si l’immeuble n’est pas achevé ? Que se passe-t-il si l’immeuble est mal construit ?
Pour répondre à ces questions, nous veillerons au strict respect du statut protecteur instauré par la loi et notamment à la souscription par le promoteur d’une GFA (Garantie Financière d’Achèvement).
Cette garantie devra émaner d’un établissement financier connu et solvable garantissant l’achèvement de l’immeuble en cas de défaillance du promoteur. Il conviendra également de s’assurer de la souscription des assurances constructions, notamment la DO (Assurance dommage-ouvrage) qui couvre la garantie décennale et de l’obtention de la justification du paiement de la prime pour toute la durée de la garantie.
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L’acquisition sur plan ou vente en état futur d’achèvement pour habiter ou investir est très encadrée par la loi car l’acquéreur s’engage à acquérir un bien qui n’est pas encore achevé.
Il doit, dans un premier temps conclure un contrat de réservation. Ce contrat fixe les conditions de la vente. Le plus souvent il est signé entre le promoteur et l’acquéreur.
Le contrat de réservation mentionne :
Un exemplaire du contrat de réservation est remis à l’acquéreur que l’on appelle réservataire.
Le plus souvent un dépôt de garantie est exigé de l’acquéreur.
Ce dépôt de garantie est versé chez un notaire ou sur un compte spécial au nom du réservataire dans une banque.
Le montant du dépôt de garantie est limité à 5% si le contrat de vente doit être signé dans un délai d’un an.
Il est limité à 2% si le contrat est signé dans un délai de un à deux ans.
Aucun versement ne peut être exigé si le délai est supérieur à deux ans.
En principe, l’acquéreur est engagé à conclure la vente définitive.
S’il refuse, le vendeur peut donc conserver le dépôt de garantie versé.
Toutefois, il existe des cas dans lesquels le dépôt de garantie doit être restitué à l’acquéreur :
La signature de la vente
L’acte de vente est signé lorsque le promoteur est en mesure de fournir une garantie bancaire d’achèvement des constructions.
Les constructions ont alors débuté et le prix est payable partie comptant et partie à terme.
La loi impose un échelonnement du prix pour tenir compte de l’avancement des travaux.
Livraison du logement et garanties
Lorsque les constructions sont terminées, le promoteur réceptionne les travaux avec les entreprises.
Une fois cette réception effectuée, l’acquéreur est invité à prendre possession des biens.
Il est convoqué sur place pour constater l’achèvement et relever les malfaçons ou désordres éventuels.
Il signe un procès verbal de livraison et peut y faire figurer si nécessaire les réserves qu’il estime utile de formuler.
Le représentant du promoteur signe également le procès-verbal.
Le promoteur a l’obligation légale de lever les réserves.
L’acquéreur dispose encore d’un mois supplémentaire pour signaler des désordres qui lui auraient échappé lors de cette visite.
L’acquéreur dispose par ailleurs de différentes garanties :
Le promoteur de son côté a l’obligation de souscrire des assurances et notamment une assurance de responsabilité civile et une assurance dommages ouvrage.
Ces assurances profitent à l’acquéreur en cas de désordre ultérieur qui affectent la solidité du bâtiment, affectent ses éléments d’équipement indissociables ou ceux qui pourraient être de nature à le rendre impropre à sa destination.
Contrairement à une idée répendue, l’acquéreur n’a pas besoin de consigner le solde du prix en cas de désordre : le promoteur a l’obligation de lever les réserves et de fournir les garanties mentionnées ci-dessus indépendamment du paiement du solde du prix.
Tableau des garanties :
| Garantie | Délai | Point de départ | Texte |
|---|---|---|---|
| Vices ou défauts de conformité apparus avant réception ou avant l’expiration du mois suivant la prise de possession | 1 mois | Le plus tardif des 2 événements : Réception ou expiration du mois suivant la prise de possession | 1642-1 1648 al.2 Code civil |
| Parfait achèvement | 1 an | Réception | 1792-6 al 2 Code civil |
| Isolation phonique | 1 an | Prise de possession | L111-11 c.c.h |
| Bon fonctionnement éléments d’équipements dissociables | 2 ans | Réception | 1792-3 Code civil |
| Dommages : - compromettant la solidité de l’ouvrage ; - rendant impropre l’ouvrage à sa destination ; - ou bien affectant la solidité d’éléments d’équipements indissociables |
10 ans | Réception | 1646-1, 1792 et 1792-2 Code civil |